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| Tribunal Supremo, Madrid. |
La cláusula inserta en el contrato era una condición general y, por lo tanto, sujeta al control de contenido previsto en el artículo 8 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación. La normativa interna, además de la comunitaria a partir de la Directiva 1993/13/CEE, exige un control de abusividad, con base a criterios de justo equilibrio entre obligaciones y derechos de las partes, distinto al contemplado en la contratación por negociación y no por adhesión, en la que una de las partes -la vendedora-, establece las condiciones a las que se adhiere la otra parte -compradora-, como ocurre en el caso que contemplamos.
La cláusula penal que establece el pago de una determinada cantidad o, como en este caso, la retención de la cantidad percibida en caso de resolución del contrato por incumplimiento imputable a una de las partes, tendría como función la de liquidar la indemnización por daños y perjuicios. Siguiendo este criterio, para enjuiciar la abusividad de la cláusula habría que comparar la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal, con la del resultado de la valoración de los daños y perjuicios causados a la parte no incumplidora. Así, en el caso que nos ocupa, se ha considerado que la cuantía de los daños y perjuicios ocasionados, por la depreciación de la vivienda, que tuvo que ser vendida posteriormente a otro comprador por mucho menos valor, además de los elevados gastos de comisión de venta, superaba a las cantidades entregadas por la parte recurrente, cantidades que el promotor hizo suyas.
De este modo, se ha entendido por el Tribunal Supremo, que la no existencia de la cláusula correlativa para el caso de incumplimiento del vendedor, no es motivo por si solo para declarar la abusividad de la cláusula, pues las consecuencias que el incumplimiento trae para una u otra parte son de naturaleza distinta y, por tanto, son también diferentes los daños y perjuicios. Además, el simple hecho de que exista esa cláusula correlativa a favor del comprador para el caso de incumplimiento del vendedor, no garantiza por sí misma el equilibrio de los derechos y las obligaciones de las partes. Así, una "cláusula espejo" que impusiera una indemnización totalmente desproporcionada equivalente a las dos partes, presumiblemente siempre iría en perjuicio del consumidor.
Por tanto, muy importante tener en cuenta esta postura del Tribunal Supremo a la hora de valorar la abusividad de las cláusulas penales insertas en los contratos de adhesión como éste.
