Cuándo y cómo anular las cláusulas suelo

La Sentencia de 9 de mayo de 2013 del Tribunal Supremo, en relación a las cláusulas suelo de las hipotecas, fijó unos criterios jurisprudenciales de interpretación que son aplicables, desde entonces, a todas las cláusulas suelo de todas las entidades bancarias. Tras esta importante sentencia, se comprobó que la mayoría de las cláusulas suelo de las hipotecas no reunían los requisitos de transparencia exigidos en la misma (se habla incluso de 9 de cada 10), con lo que pueden ser anuladas ante los juzgados.

La cláusula suelo de una hipoteca, aunque exista una oferta vinculante y ésta sea leída por el Notario en el acto de la firma, podrá ser declarada nula por abusiva cuando:

1. No exista información suficientemente clara de que constituye un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
2. Se inserte de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
3. Quede enmascarada entre una multitud de datos confusos, de difícil comprensión para el consumidor medio.
4. No existan simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
5. No haya información previa, clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad bancaria o advertencia de que al concreto perfil de cliente no le suelen ofertar dichos préstamos.

Con concurrir cualquiera de estos motivos, se puede pedir la nulidad de la cláusula suelo. Otro aspecto importante que fijó esta sentencia del Tribunal Supremo fue imponer la carga de la prueba, no al prestatario o demandante, sino a la propia entidad bancaria. Es el banco quien tiene que demostrar que actuó con diligencia y con total transparencia, dando una información clara y precisa al cliente, más allá de haber entregado una oferta vinculante, y no, por tanto, el prestatario o cliente.
La nota negativa de la sentencia es el rechazo de la misma a la devolución del dinero percibido por el banco antes de la demanda, aceptando únicamente la devolución de las cantidades entregadas que se hayan abonado desde la interposición de la misma. A pesar de esto, nos consta que al menos una Audiencia Provincial (la de Jaén) ha obligado a la devolución íntegra de las cantidades abonadas. Veremos a ver si otros juzgados y audiencias toman el mismo camino, aunque los bancos, a buen seguro, recurrirían alegando este rechazo a la devolución íntegra recogida en la sentencia del Tribunal Supremo, mientras el Alto Tribunal no la haga extensiva a todo lo pagado.

Antes de acudir a la vía judicial, recomendamos presentar una reclamación por escrito al banco, basada en los argumentos que el Tribunal Supremo recoge en su sentencia y ofreciendo un plazo para que retiren la cláusula. Si no responden afirmativamente dentro del plazo o no responden, se acudiría, finalmente, al juzgado para que sea éste quien les obligue a retirar dicha cláusula, solicitando, además, la condena en costas. Algunas entidades, una vez se les notifica la demanda, llegan a acuerdos, con antelación al juicio, con los clientes para retirar la cláusula, tratando de evitar, con ello, la mala publicidad que estos casos le suponen. Por tanto, si su cláusula suelo reúne los requisitos descritos en este artículo para poder calificarla como abusiva, no dude en pedir que la retiren.
Le invitamos, si lo considera necesario, a recurrir a nosotros para pedir más asesoramiento o para abrir, si fuera necesario, la vía judicial.

La indemnización de los contratos temporales y su tributación en el IRPF

Hoy retomo el blog para tratar de aportar luz sobre un asunto que suele traer bastante confusión entre los trabajadores por cuenta ajena. Me refiero, como se puede apreciar en el título de este breve artículo, a la indemnización derivada de la finalización de los contratos temporales y su tributación.
Como regla general, las indemnizaciones que se perciben por la finalización de un contrato de trabajo, están exentas de tributar en el IRPF en la cuantía límite establecida por el Estatuto de los Trabajadores (el triple del Salario Mínimo Interprofesional), pero, en principio, sólo para cuando la causa que las origine sea el despido o cese del trabajador.
Así, según dictamen de la Dirección General de Tributos, las indemnizaciones originadas por la finalización de contratos temporales, al no constituir un despido, sino un previo acuerdo o pacto entre las partes, donde se fija una duración del contrato con las limitaciones establecidas en la ley, estarán sujetas o tributarán al IRPF.

Sin embargo, y es aquí donde está el resquicio que tiene el trabajador, en su defensa, para que su indemnización quede exenta, existe una sentencia de la Audiencia Nacional, Sala de lo Contencioso, con fecha de 20 de noviembre de 2013, en la que se establece que estas indemnizaciones estarían igualmente exentas de tributación. El argumento esgrimido se basa en el nacimiento "ex lege" de ambas indemnizaciones, es decir, tanto en uno, como en otro caso, se impone una indemnización obligatoria, además de que, en ambos supuestos, se produce igualmente, la extinción del contrato, tal y como se establece en el artículo 49 del Estatuto de los Trabajadores, con lo que se entenderían equiparadas ambas, pues en las dos se produce la ruptura de la relación laboral, entrando en juego, tal y como se establece en la ley, la naturaleza, aparentemente reparadora de la indemnización para la parte más débil de esta relación jurídica, que es la del trabajador por cuenta ajena. Esto es lo que ha entendido, a buen criterio, en opinión propia, la Audiencia Nacional y es ésta la sentencia que se tiene que alegar para defender la postura del trabajador que pretenda no tributar por dicha indemnización; pero, hay que decir, que no existe aún pronunciamiento al respecto por parte del Tribunal Supremo, con lo que esta postura, por el momento, no ha sido refrendada hasta el momento por el alto tribunal, no habiendo generado aún, por tanto, jurisprudencia al respecto. Esperemos se resuelva esta cuestión cuanto antes y de modo favorable para la persona que queda sin empleo.

Seguros de hogar y cláusulas hipotecarias

La mayoría de los bancos, cuanto te conceden un préstamo con garantía hipotecaria en la adquisición de una vivienda, te obligan a realizar un seguro de hogar en el que son ellos los beneficiarios del continente* (la vivienda) en caso de incendio, rayo o explosión. Muchos de estos bancos te ofrecen que el primer año sea gratuito el seguro de hogar, pero no los siguientes, con lo que si uno quiere, finalmente, recibir dicho préstamo y adquirir la vivienda, tiene que aceptar esta condición impuesta de forma unilateral por el banco.
Una forma de ahorrarte el pago de esta cláusula hipotecaria es cambiar de seguro cada año y, con ello, evitar dicho pago, aunque, ya son muchos los bancos que, en previsión de que el cliente se pueda saltar esta imposición de esta forma, establecen en la cláusula que no puedas cambiar de seguro.

Por este motivo, es muy importante, como con todos los contratos de adhesión, leer detenidamente las cláusulas que contengan y evitar, también con ello, que te hagan firmar una póliza de seguro de hogar en el que se asegure únicamente el continente y no el contenido, como ocurre en muchos de los casos.

*Los seguros de hogar diferencian entre continente y contenido, pudiendo darse el caso de que sólo se asegure el continente, con lo que estaríamos contratando un seguro que no nos daría cobertura sobre los bienes de valor que pudiéramos tener en nuestro hogar.

La hoja de reclamaciones

Todos los establecimientos tienen la obligación de poner a disposición de los consumidores las hojas de reclamaciones. Son competencia de las Comunidades Autónomas. Éstas se componen de tres hojas calca y con anagrama de la Comunidad Autónoma correspondiente, además de un número de identificación concreto para cada establecimiento. Una copia es para el establecimiento, otra para el consumidor y otra para la Oficina de Consumo. El propio consumidor ha de recoger su hoja y acercarla a la oficina de consumo, con todo documento acreditativo que pueda aportar, como, por ejemplo, el ticket de compra (fundamental este último).

Las oficinas de consumo municipales, donde hay que presentar las hojas de reclamaciones, se conocen como OMIC (Oficina Municipal de Información al Consumidor). La OMIC, una vez recepcionada la hoja de reclamaciones al consumidor, le da 10 días al establecimiento para que presente alegaciones. Se puede ir a la oficina de consumo del municipio del establecimiento o a la del propio domicilio del consumidor. El consumidor, por tanto, es el que se encarga de llevar la hoja a la Oficina de Consumo y no el establecimiento. Por tanto, es conveniente negarse a que sean ellos los que lleven la hoja, como muchas veces piden "cortésmente", pues es muy posible que esa hoja no llegue nunca a su destino.

¿Cuándo la ley obliga a que tengas abogado y procurador?

La defensa y representación de nuestros derechos e intereses durante la celebración de un proceso judicial en el cual participamos como demandantes o demandados, o como acusadores o imputados-acusados, se podrá llevar a cabo por nosotros mismos u, obligatoriamente, como ocurre en la mayoría de los casos, con asistencia de letrado y procurador.
Para sistematizar y tener claro cuando es preceptiva una asistencia profesional, en un proceso judicial del cual somos sujetos (ya seamos sujeto activo o pasivo), hay que distinguir entre los cuatro órdenes jurisdiccionales del Derecho: civil, penal, contencioso-administrativo y laboral o social.

PROCESO CIVIL:

Abogado: su intervención es siempre necesaria en los procesos civiles, salvo en los siguientes supuestos:

• En los juicios verbales cuya cuantía sea inferior a 2.000 €.
• En la petición inicial de los *procedimientos monitorios (*procedimientos rápidos y sencillos cuya finalidad es conceder cuanto antes al demandante un título ejecutivo en aquellos juicios en los que el demandado no se opone formalmente a la demanda).
• En los escritos de solicitud de adopción de medidas urgentes con anterioridad al juicio o la suspensión de vistas y actuaciones.

Si la intervención no es obligatoria, pero alguna de las partes decide asistir con abogado y procurador, debe ponerlo en conocimiento del juzgado para que éste lo notifique a la parte contraria y así asista esta última, si lo tiene por necesario, igualmente, con abogado y procurador, garantizándose, de este modo, la igualdad entre las partes intervinientes en el proceso.

Procurador: su intervención, al igual que la del abogado, como se ha dicho, es siempre necesaria, salvo en los supuestos siguientes:

• En los juicios verbales cuya cuantía sea inferior a 2.000 €.
• En la petición inicial de los procedimientos monitorios.
• En aquellos escritos en los que se solicita la adopción de medidas urgentes con anterioridad al juicio o la suspensión de vistas y actuaciones.
• En los *juicios universales (*aquéllos que versan sobre la totalidad de los bienes y derechos que constituyen el patrimonio de una persona, pudiendo ser inter vivos o mortis causa), cuando la comparecencia se limite a presentar títulos de crédito o derechos, o para concurrir a juntas.
• En los incidentes relativos a impugnación de resoluciones en materia de asistencia jurídica gratuita.

PROCESO PENAL:

Durante la tramitación de todo el procedimiento judicial penal es obligatoria la presencia del abogado. El procurador únicamente será necesario cuando se acuerde la apertura del juicio oral, no lo es, por tanto, durante la instrucción.
En los juicios de faltas no es necesaria la intervención de abogado, ni tampoco la de procurador.

PROCESO CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO:

En este orden jurisdiccional es siempre obligatoria la intervención de abogado en los procedimientos abreviados, aquéllos que se celebran en los órganos jurisdiccionales unipersonales (Juzgados de los Contencioso-administrativo y Juzgados Centrales de lo Contencioso-Administrativo) y de abogado y procurador en los resueltos a través del procedimiento ordinario, desarrollado ante órganos jurisdiccionales colegiados (Tribunales Superiores de Justicia y Audiencia Nacional).

PROCESO LABORAL O SOCIAL:

Éste es el único orden jurisdiccional donde no es preceptiva o legalmente obligatoria la intervención de abogado y procurador, aunque se aconseja la asitencia de letrado para defender con unas mínimas garantías los intereses de las partes implicadas, principalmente la del trabajador.

Imputado, procesado y acusado.

En muchas ocasiones los términos "imputado", "procesado" y "acusado" son utilizados por los medios de comunicación de tal forma que pueden llevar a la confusión de hacer creer, a los legos en Derecho, que nos encontramos ante sinónimos dentro del proceso penal. Por este motivo, resulta interesante hacer una distinción entre estos términos.

Imputado y procesado: cuando nos encontramos en la fase de instrucción, previa al juicio oral, en el procedimiento abreviado, es decir, cuando el presunto delito que se investiga lleva determinada una pena privativa de libertad inferior a los 9 años, la persona investigada por la autoría del hecho, presuntamente, constitutivo de delito, recibe la denominación de imputado.
Por el contrario, si nos encontramos, también en la fase de instrucción, pero en el procedimiento ordinario, es decir, cuando la pena privativa de libertad que lleva aparejado el delito que se juzga es superior a los 9 años, se habla de procesado.
Tanto en un caso, como en otro, aún nos encontramos en la instrucción o investigación de los hechos previo al juicio (no existe todavía acusación formal), donde si, tras la investigación, el juez instructor entiende que existen indicios suficientes de delito, dictará auto de apertura de juicio oral y otro juez, el "juez juzgador", será quien dicte sentencia de condena o de absolución en otro momento procesal diferenciado y en otro juzgado o tribunal.

Acusado: cuando ha finalizado la fase de instrucción y existe apertura de juicio oral, a través del escrito de acusación formalizado por el Ministerio Fiscal y/o la acusación particular y el auto de apertura de juicio oral, esta persona deja de ser imputado o procesado, para pasar a ser acusado.

Por tanto, no es lo mismo hablar de imputado o acusado, pues mientras que en el primer caso únicamente se está investigando a la persona, en el segundo ya existen una serie de indicios o una conexión entre el hecho punible y la persona, pudiendo formalizar acusación contra ella.
Naturalmente, en ninguno de los dos casos se puede calificar aún a la persona como culpable, pues mientras no exista sentencia condenatoria, ni el imputado -o procesado- ni el acusado pueden ser calificados como culpables.

Requisitos para considerar abusiva la cláusula penal de un contrato.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó una sentencia, con fecha de 15 de abril de 2014 (recurso número 2274/2012), en la que, desestimando el recurso del comprador de un inmueble que consideraba abusiva la cláusula contractual penal incorporada en caso de no comparecer en notaría para otorgar escritura pública, por la que, al no comparecer, la entidad vendedora se quedó con las cantidades de dinero entregadas, el Tribunal Supremo ha establecido los requisitos que ha de reunir una cláusula penal de este tipo para ser considerada como abusiva. El recurrente alegaba la no existencia de cláusula correlativa a favor del consumidor, en caso de incumplimiento del vendedor.

Tribunal Supremo, Madrid.

La cláusula inserta en el contrato era una condición general y, por lo tanto, sujeta al control de contenido previsto en el artículo 8 de la Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación. La normativa interna, además de la comunitaria a partir de la Directiva 1993/13/CEE, exige un control de abusividad, con base a criterios de justo equilibrio entre obligaciones y derechos de las partes, distinto al contemplado en la contratación por negociación y no por adhesión, en la que una de las partes -la vendedora-, establece las condiciones a las que se adhiere la otra parte -compradora-, como ocurre en el caso que contemplamos.
La cláusula penal que establece el pago de una determinada cantidad o, como en este caso, la retención de la cantidad percibida en caso de resolución del contrato por incumplimiento imputable a una de las partes, tendría como función la de liquidar la indemnización por daños y perjuicios. Siguiendo este criterio, para enjuiciar la abusividad de la cláusula habría que comparar la cantidad que resulta de la aplicación de la cláusula penal, con la del resultado de la valoración de los daños y perjuicios causados a la parte no incumplidora. Así, en el caso que nos ocupa, se ha considerado que la cuantía de los daños y perjuicios ocasionados, por la depreciación de la vivienda, que tuvo que ser vendida posteriormente a otro comprador por mucho menos valor, además de los elevados gastos de comisión de venta, superaba a las cantidades entregadas por la parte recurrente, cantidades que el promotor hizo suyas.
De este modo, se ha entendido por el Tribunal Supremo, que la no existencia de la cláusula correlativa para el caso de incumplimiento del vendedor, no es motivo por si solo para declarar la abusividad de la cláusula, pues las consecuencias que el incumplimiento trae para una u otra parte son de naturaleza distinta y, por tanto, son también diferentes los daños y perjuicios. Además, el simple hecho de que exista esa cláusula correlativa a favor del comprador para el caso de incumplimiento del vendedor, no garantiza por sí misma el equilibrio de los derechos y las obligaciones de las partes. Así, una "cláusula espejo" que impusiera una indemnización totalmente desproporcionada equivalente a las dos partes, presumiblemente siempre iría en perjuicio del consumidor.
Por tanto, muy importante tener en cuenta esta postura del Tribunal Supremo a la hora de valorar la abusividad de las cláusulas penales insertas en los contratos de adhesión como éste.